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江苏期货配资 “气球贷”引争议,产品创新还是新的风险?

发布日期:2024-07-07 23:11    点击次数:119

  

从年度租金走势来看,数据显示,2023年全国大中城市租金挂牌均价为35.44元/平方米/月,较去年同期下跌0.54%。今年租金较2022年稳中趋降,究其原因,一方面今年居民消费降级,收入预期降低,租约到期后换到租金相对便宜的房子意愿较高;另一方面,受到出售房屋成交周期长影响,业主“售转租”房源增加,今年租赁挂牌量上升明显,拉低租金均价。

分等级城市来看,一二线城市单月供应量环比呈现平稳或上升态势,全年累计供应量均不及去年。其中,一线城市中,广州、北京12月供应加码相对明显,环比涨幅靠前,但全年供应规模仍低于去年2成左右;上海稳健推新,单月环比及累计同比均呈小幅上升态势;深圳继11月集中放量后,本月出现回落,但全年供应规模仍较可观,累计同比涨超30%。

经济观察网 记者 胡艳明 平安银行近期推出的“气球贷”引发市场关注。顾名思义,“气球贷”形容还贷金额像气球一样“前小后大”,是一种舶来的贷款还款方式。

从平安银行的宣传页面看,“气球贷”的还款方式是,借款人按约定的总期数(固定20年)计算每期月供,在贷款期限内分期归还贷款本息,最后一期一次性偿还剩余本金。

2023年1月,曾有国有银行的地方分行发布“气球贷”相关宣传内容,但很快被删除。

中央财经大学证券期货研究所研究员杨海平告诉经济观察报,“气球贷”是以“前小后大”为主要特征对还款方式进行重新设定的信贷产品。在当前楼市托举政策密集出台的背景下,这一产品的出现折射出不少问题。

上海国有大行一位个贷经理告诉经济观察报,他所在银行也支持“先息后本”还款,但选择这种还款方式的客户不多。曾有客户咨询过相关细节,但了解后还是选择了正常还贷方式。

一位北京的股份行个贷业务经理表示,该行没有住房按揭贷款的“先息后本”还款方式,这种方式主要针对个人信用贷款。

“气球贷”引争议

2007年,原深圳发展银行在国内首次推出“气球贷”。“气球贷”需要借贷双方确定一个名义贷款期限和一个实际贷款期限。其中名义贷款期限较长,一般为10至30年;实际贷款期限较短,一般为3至5年。

在实际贷款期限内按等额本息或等额本金还款方式还款,每月(还款期也可以是季度,自己选择)还款额是按名义贷款期限的时间长度、按实际贷款期限所对应的利率来计算,到实际贷款期末归还所有剩余本金。

以100万元贷款为例,贷款利率3.95%,贷款时间10年。分摊到20年的“气球贷”等额本息还款方式是:前期月供约6033元,第10年到期一次性偿还60.3万元,贷款到期共偿还本息约132万元。

正常等额本息的还款方式是:月供约10100元,到期共偿还本息121.2万元。

上海易居研究院研究总监严跃进认为,银行推出“气球贷”等做法,在此前房地产政策趋严时被认为是“打擦边球”,但是今年房贷政策在历史上最为宽松,且购房者收入状况出现了很多变化和新情况,所以此类创新的关键在于,能否与个人还款能力匹配且不出现违约风险。从这个角度看,建议风控能力强且信贷质量管控能力强的银行,可以进行试点和营销。

有学者表示,在房地产市场供求关系发生重大变化的情况下,银行推出灵活多样的还款方式,总体上有助于减轻借款人前期还款压力,提振居民住房消费的意愿和能力。对这些灵活创新的还款方式,应全面、理性地看待,并给予支持和鼓励。

此类产品是创新还是在打“擦边球”?

一位中小银行高管表示,“气球贷”按揭贷款产品试图通过较少的初期月供、较低的进入门槛吸引潜在购房者。但这种产品带来更高的总利息额,并将还款压力集中在后期,不符合长期限信贷产品还款方式设计的基本要求,不符合商业银行审慎经营的基本原则,如果推广可能会造成后期的集中断供。

在他看来,这种不符合规律的创新也会给购房者(借款人)带来较大的风险,一旦断供,可能会钱房两空。显然,这种合规要求、风控要求不达标,且存在较大隐患的产品,并不值得鼓励。

先息后本

除了“气球贷”,平安银行此次推出的产品还提供了包括二阶段还款、双周供、轻松还等多种还款方式选择。

其中,二阶段还款是前三年内按月付息、无需偿还本金,在剩余贷款期限按月等额本息还款。目前开通城市包括上海、福州、成都、广州、合肥、宁波、佛山、银川、石家庄、济南、大连、厦门、惠州、长春、泉州、杭州和重庆。

双周供是指,借款人每两周还本付息一次,每期按14天计息。

轻松还是指借款人按月支付利息,每6期按贷款发放金额的1%偿还本金,最后一期一次性偿还剩余本金。

公开信息显示,与平安银行上述产品类似的还有建设银行的“轻松供”、工商银行的“入住还”、兴业银行的“随薪供”等产品。

建设银行的轻松供,指的是客户在按揭贷款时,前两年每月只需要还“1元本金”,再加上贷款利息,两年后按照房贷总额进行正常还贷。

工商银行推出的入住还是指,在入住前月供先还总贷款利息,等到入住新房后再按照正常还贷方式还月供。一般来说,新房建设周期为2年,相当于前两年免还本金。

兴业银行的随薪供可以在手机银行申请,第一阶段只还利息,暂缓偿还本金,期限最长3年;第二阶段按原借款合同中约定的还款方式按期还本付息。

有网友在社交媒体表示,上述减轻月供的产品都类似先息后本,虽然缓解了短期的月供压力,但贷款总额没有变化。前几年少还的本金,会计算到后面的年份,后期还款压力增加,总利息也会提高。

暂时只还息不还本,也被银行称为递延还款法,这种方式对贷款人是否划算?

上述国有大行个贷经理表示,之前有客户了解过先息后本,但是计算下来,我认为挺“坑”的,个人不建议用这种方式还款。贷款利息根据本金生成,因为先偿还利息,本金没有减少,要承担比正常还款更多的利息。本来是希望减轻负担,但是算下来利息反而增加了,所以没有客户这样操作。

如果短期(三年期)先息后本,到期后恢复正常还款方式,偿还利息也高于正常还款。以300万元贷款为例,正常还款:等额本息贷款25年,月供16807元。若申请三年的先息后本,申请后每月只需还利息12712元,比之前月供少4095元。三年后,月供变更为17719元,比之前每月多还912元。

银行为贷款申请人设定了“门槛”,以兴业银行随薪供为例,申请人为兴业银行个人住房贷款的借款人;借款人已正常还款1年(含)以上,信用表现良好,并且贷款剩余期限在2年(含)以上;贷款期限内每位借款人仅可申请一次随薪供。

银行的房贷焦虑

“气球贷”等产品的出现折射出银行对房贷业务的焦虑。

近年来,国内商业银行的住房按揭贷款增速普遍下降。安永发布的《中国上市银行2023年回顾及未来展望》显示,2021年上市银行的个人住房贷款余额增长10.79%,2022年上市银行的个人住房贷款余额增长1.49%,到了2023年则是下降1.59%。

中国人民银行数据显示,2024年前四个月,住户贷款(又称居民贷款)共增加8134亿元,其中,短期贷款增加50亿元,中长期贷款增加8084亿元。4月,居民贷款减少5166亿元,比2023年4月多减少2755亿元。居民短期贷款和中长期贷款分别减少3518亿元、1666亿元。

5月17日,中国人民银行公布了一揽子房地产政策,包括全国层面降低个人住房贷款最低首付比例、下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点、取消首套住房和二套住房商业性住房贷款利率下限、设立3000亿元保障性住房再贷款作为结构性货币工具等政策措施。

针对银行方面的风险防控,严跃进认为,若是按最近两年还款者的收入状况看,确实会呈现先低后高的情况,也就是所谓的“前小后大”,这和气球贷的“前小后大”特征比较匹配,所以产品本身和居民家庭或购房者的收入状况有一定的相似性。此类贷款产品很容易给客户造成一种错觉江苏期货配资,即还款压力不大。如果贷款者后续收入状况不及预期,可能会产生不可控的贷款违约风险。因此,建议银行对申请贷款的客户,从职业情况、工作年限、工资收入和零工收入、信用状况、产业情况、过往购房情况和贷款情况等角度进行判断,细化不同群体的收入曲线结构和趋势,以更精准推出具有差异化和个性化的房贷产品。



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